不動産売却する際、専任媒介と一般媒介どちらが良い?

不動産会社に依頼する、それは正式に売買の仲介を頼むということ。
もちろん単なる申し込みとは異なり、媒介契約を締結しなくてはなりません。

 

すべてがその媒介契約で明らかにされています。
依頼した内容、受けるサービス、仲介手数料。

 

これらがはっきりと記載されているものでもあり、後から「よく読んでいなかった」は通用しません。媒介契約を締結して初めて不動産売却の販売活動が開始されます。

 

3種類ある媒介契約

媒介契約といっても一つではありません。
基本的には契約の内容は変わらないものの、販売活動の方針が異なります。

 

3種類ある媒介契約

  1. 専属専任媒介
  2. 専任媒介
  3. 一般媒介

 

一般媒介は、複数の不動産会社に依頼することができます。
専属専任媒介、専任媒介は依頼する不動産会社は1社のみとなっておりほかに依頼することはできません。ただし、専任媒介に限り、自ら探索した相手方であれば直接契約は可能となっています。

 

一般媒介は窓口が広くて安心?

確かに複数の不動産会社に依頼をすることで多くの買い手希望者に見てもらう機会が増えることが期待できます。しかし、不動産会社のリスクが高まるために販売活動が熱心に行われないという現実があることも確かです。

 

簡単にご説明すると、「一般媒介が窓口が広く安心」と感じられるのではないでしょうか。窓口が広いこと、果たしてそれが安心できる材料になるのかどうかを検証していきます。

 

 

一般媒介は、不動産会社にしてみると販売活動を行ってもほかの不動産会社で契約される可能性が大きなリスクになります。広告費をかけてもほかの不動産会社で成立してしまえばその分が損失になります。依頼者にとっては複数の不動産会社で扱ってもらうというメリットがある一方で、「積極的に宣伝をしてもらうことは難しい」のも現状です。

 

もちろん、合致する希望があればその物件を紹介します。
一般媒介は手持ちの不動産が人気物件である、もしくは希少物件である場合に有効です。

 

専任媒介は自分で買い手を見つけることもできる?

専任媒介は、専属専任媒介よりも規約はゆるい、そのようなイメージがあるかもしれません。それも確かではありますが、内容を理解していなければ大きな費用の出費をすることになります。

 

専任媒介では大きく3つのポイントがあります。

  1. ほかの不動産会社に依頼はできない
  2. 依頼者が自分で買い手を見つけることもできる
  3. 依頼を受けた不動産会社は2週間に1回以上、依頼主への状況報告が義務

 

ほかの不動産会社に依頼することはできず、万が一ほかの媒介から不動産売却が行われ成立した場合には「違約金」が発生します。また、自分で買い手を見つけることもできるものの、その場合には専任媒介を締結している不動産会社に「営業経費や宣伝費用などを支払う」ことになります。

 

 

しかし、不動産会社としてはほかのライバルがいないため売却できれば利益は100%です。依頼された不動産会社は積極的に広告費を使って販売活動が行えます。

急ぎの売却を希望しているとき、専任媒介は有効です。

 

専属専任媒介は規約が厳しい?

専任媒介よりもさらに厳しい契約となるのが専属専任媒介です。

こちらの契約でも3つのポイントがあります。

  1. ほかの不動産会社に依頼はできない
  2. 依頼者が自分で買い手を見つけることはできない
  3. 依頼を受けた不動産会社は1週間に1回以上、依頼主への状況報告が義務

 

 

依頼者が例えば親戚知人などと直接交渉をして不動産売却の話が進んだとしても、個人間で取引することは禁じられています。万が一、そのような状況になったとしても例え親であっても不動産会社を通さなければならない、それが契約に記されています。

 

依頼者に対して拘束性が強い、それが専属専任媒介です。
その分、宣伝活動、販売活動を熱心に行ってもらえる傾向は強く最も売却できる可能性の高い契約ともいえます。

 

現在の不動産を売却しなければ次の物件が購入できないなど切迫している状況に有効です。

 

状況をみて契約を選択する

どの契約が適しているのか、不動産の個別状態により、さらには売り手の希望によって異なります。一括査定をして、さまざまな不動産会社から査定額だけではなく販売方針も確認するとよいでしょう。

 

確認するのは、印象、担当者との相性、査定額、十分に比較ができるはずです。