不動産売却したい時に確認しておくべきこととは?

不動産を売却する、それは購入するときよりも何十倍も困難なものです。最も大きな問題としては「相場がわからない」でしょう。不動産売却では数百円、数万円単位の違いではありません

 

どこでいつ不動産を売却するのかによっては何百万円もの違いになることも少ないことではありません。

 

だからこそ重要なこと、それは

  1. 予備知識を持つこと
  2. 相場を知ること
  3. 徹底的な査定

この3つは最低限必要です。

 

とくに徹底的な査定は最重要項目であり、さまざまな査定を行い最も高く、最も安心できる不動産会社を選ばなくてはなりません。

 

 

売却を依頼する不動産会社選び、そして担当者選びを慎重に行いましょう。価格が違うだけではなく、販売戦略にも不動産会社によって違いがあります。販売をするための活動が消極的であればいつまでたっても売れないという事態に陥ってしまう可能性は少なくありません。

 

1つの不動産会社に絞るか、複数に依頼するか

売却の依頼を1つの不動産会社に依頼すること以外にも、複数の不動産会社に同時に依頼することもできます。ただし、「結果としてより高く売れたら」という考えであれば改めなくてはなりません。なぜならそこには不動産会社側の心理も働くからです。

 

複数の不動産会社に依頼をするということは、不動産会社にすれば「自社での販売にならない可能性」があります。そのためコストを抑えるために販売活動が消極的になるのは当然のこと。仲介手数料となる報酬が確実に入る見通しが立たない、というのは販売活動に大きな影響を与えます。

 

 

各不動産会社は「自社の販売にならない可能性」を考慮します。ほかの不動産会社にも依頼をしているのであれば十分な販売活動を行えば行うほど、そのコストがリスクに変わるからです。

 

図をみてもわかるように、売却につながったのがA社とすれば、B社、C社は販売活動を行った分のコストが無駄になります。そのため、1つの不動産会社に絞ることでより熱心に販売活動を行ってもらえるメリットがあります。

不動産会社選びは非常に重要です。
一括査定を使って判断するのは「価格だけではない」ことも覚えておかなくてはなりません。

 

高く売るために必要なこと、それは予備知識

不動産売却について全く知識がないまま不動産会社に丸投げをしていたのでは高く売れるものも失敗に終わりかねません。少額の売買をするのではなく、一生のものとして購入するほどの資産を売却するということを覚えておかなくてはなりません。

 

不動産売却のためには不動産会社を選ばなくてはなりません。充分な予備知識は、不動産会社選択でも十分に役に立ちます。当然高い金額で販売できればよいでしょう。

 

しかし、そこまでもプロセスは不動産会社によって大きく異なります。結果として高い金額で売れたのではなく、そこにたどり着くまでに「何をしてくれたのか」が重要です。

 

さらに逆算して考えてみましょう。

 

 

高く売れたという結果は、不動産会社の販売実績が積極的だったからこそでしょう。
しかしその不動産会社に依頼したのは売却を考えた本人であり、さらにその不動産会社を選んだということからすべてが始まります。

 

運よくその不動産会社を選んだのでしょうか。
いいえ、違います。

 

不動産会社を十分に比較し、よりよい不動産会社を選ぶだけの知識があったといえるでしょう。

 

不動産会社にとっては「高く売れる可能性」よりも、販売にかかわるコストを長引かせることなく「早く売る」ことが重要です。

 

価格を下げてでも早く売る、そういう不動産会社も少なくない、むしろ一般的です。不動産会社は販売活動をさほど行わないままに「買い手がつかない」と「値下げの提案」をしてくることもあります。

 

価格を下げることは、”不動産会社が十分に販売活動を行ったうえでの決断”でなければなりません。

 

インターネットが急速に普及し、便利なものから日常生活になくてはならないものとなっています。実はインターネットを利用すれば個人で不動産を売却することもできないことではありません。ところが、取引をする場合には法律、税金など専門知識は必須です。実質、個人での不動産売却は不可能であり、不動産会社への依頼が最も安全で最も確実な方法になるでしょう。

 

相場を知る!

不動産売却を検討しているのであれば「価格」こそが大きな課題です。

 

ところが不動産には決められた価格がなく個別性が高い資産です。価格の判断は難しい、それは個人の判断だけではなく専門家に依頼をして見積もりをしてもらったとしても違いが出てくるほどです。

 

査定をしても相場を理解していなければそれが適切な査定になるのかどうかを判断することができません。不動産価格の基本的な考え方を覚えておかなくてはなりません。

 

似ている物件でも参考にならない

同じ不動産はありません。

 

例えば建売住宅で同じ形の家があったとしても、土地の形や面積、方角や道路状況でも当然価格は変動します。マンションでも同じことです。不動産価格は「似たような物件」はあてになりません

 

同じ物件でも価格は変わる

今日の価格が明日も適切とは限りません。それほど不動産市場は相場の動きがあります。取引時点と呼ばれていますが、取引する時期を見定めた検討が必要です。

 

不動産価格は個別の取引で決まります。

そのためできるだけ多くの価格情報を集めて納得できる取引が重要です。

 

新築マンション、中古マンション、一戸建てなど、インターネットで現在販売中の売り出し価格を知ることはできます。ただし、あくまでも売り出し価格であり実際の価格とは限りません。相場として参考にできる情報ではあります。

 

〜REINSの使い方〜
トップページの取引情報検索で、検索したい条件を選択する。

 

 

検索をすると「不動産は、個別要員や取引事情によって取引される価格が異なります。本情報を取引の参考にされる際にはご注意ください」と表示されます。

 

大まかに一目でわかる取引情報グラフもあります。

 

細かな条件を指定しながら相場を調べてみましょう。

 

もちろんさまざまな視点から相場を調べてみなくてはなりません。相場を調べるために参考にできる情報源です。

 

↓Clickで拡大↓

 

相場を知ることは簡単な作業ではありません。
しかし相場からかけ離れてしまっては大きく損をすることも考えられます。価格情報は不動産会社に任せっきりにするのではなく、自分自身で麩相談の価値を理解しておきましょう。

手数料・費用は?

不動産会社で不動産売却が成立すると「仲介手数料」が発生します。仲介手数料にかかわるトラブルは後を絶ちません。

 

大きな費用ともなる仲介手数料、これには実は上限があります

 

 

宅地建物取引業法によって売買代金の金額区分ごとに上限が決められています。ただし、計算方法は特殊であり分解した計算が必要です。

 

〜例〜
売買価格1,000万円の仲介手数料上限を計算する場合には、
1,000万円を金額区分ごとに分解します。

 

200万円→取引額200万円以下(取引額の5%)
200万円→取引額200万円超400万円以下(取引額の4%)
600万円→取引額400万円超(取引額の3%)
これに基づくと仲介手数料が36万円、そこに消費税が上乗せされます。

 

面倒な計算式でしょう。

 

400万円超の不動産であれば仲介手数料の計算式は簡単です。
「売買価格×3%+6万円+消費税」

 

仲介手数料は法律によって上限額が決められています。

また売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生します。悪質な不動産会社も実在しており、仲介手数料を不正に請求することもあるため必ず計算式を把握しておきましょう。

 

費用は仲介手数料のみ!
覚えておきたい項目の一つに、費用となるのは「仲介手数料だけ」というのがあります。不動産会社は販売活動の一環として広告、宣伝、購入希望者との話し合いや現地案内などは「仲介手数料に含まれる」ものです。

 

それ以外に通常販売活動とは異なる方法での宣伝、遠方への出張など依頼者の希望・都合により発生した実費は「通常仲介業務では発生しない費用」となる場合に限り例外的に依頼者への請求が認められています。

 

ここで問題となるのは「通常の販売活動の範囲」です。不動産会社によってどのように販売活動を行っていくのかという戦略は異なります。

 

だからこそ、「どこの不動産会社を選択するのか」は入念に調べなくてはなりません。積極的に販売活動を行うことがその不動産会社の基本姿勢であれば、通常業務外の実費としてカウントされることはありません。

 

売るか、貸すか。

不動産売却を考えるときに、毎月の定期収入も魅力的に感じるものです。売却にするのか、それとも賃貸にするのか、大きな分かれ道でもあります。

 

不動産がありながら転勤や転職により手放さなければならなくなったという事例は少なくないでしょう。賃貸を検討するとき、考慮しなければならないメリット、デメリットはどこにあるのでしょうか。

 

 

メリット

・黒字になりやすい
毎月の家賃収入を、住宅ローンの月支払い額以上に設定することで黒字にしやすい。

 

・控除対象
修繕積立金、固定資産税、管理費、住宅ローン金利は経費として計上できる。

 

デメリット

・手間かコストか
敷金、礼金、家賃の集金を自身で行う手間か、管理会社に任せる大きなコストを選ばなくてはならない。

 

・空き室リスク
借主の入れ替えにかかる家賃収入0円の期間、敷金返却や修繕費などオーナー持ちのコストも高い。

 

・残債が邪魔をする
住宅ローンが完済していない場合、新たな融資が受けにくい。

 

・収益物件になる
一度でも賃貸にした物件は収益物件になり、いざ売却をしようとなれば不動産経営者に売却することになる。

 

自分が所有している不動産を賃貸にするというのは「大家」という聞きなれた言葉で片付けられるものではありません。

 

不動産経営、それが賃貸です。
税金や雑多作業、コスト対策や空き室リスクなど、本来は不動産会社が本業としているすべてを行わなくてはなりません。

 

不動産売却なら一括査定で見積もりを

不動産会社を1軒1軒回って査定と見積もりを出してもらう。そうしなければ適切な相場を判断することも、価格の見通しもつきません。

 

ところが実際にはどうでしょうか。その地域に対応している不動産会社を調べることすら難しいものです。

 

地域に実店舗がなくとも、全国対応している不動産会社も数多くあります。比較しなければ始まりません。

 

不動産売却を一括査定をすることができます。インターネットがあり便利な世の中となりました。

 

高ければどのくらいになるのか、相場はどの程度なのか。一つのサイトに情報を入力すると複数の不動産会社へ依頼が行われます。

 

本来であれば一つ一つの不動産会社に依頼しなければわらかなかった査定が、入口一つで完了です。また、利用者側の費用も掛からず、手間もかからず、それでいながら詳しく知ることができます。

 

ただし、一括査定サイトも複数を利用することが基本です。なぜなら「求めている不動産会社が登録していない」こともあるため。

 

不動産仲介業を行うためには宅地建物取引業の免許が必要です。現在日本には宅地建物業者は12万業者以上。登録業者の多い一括査定サイトでも1,000業者ほどです。

 

複数の一括査定サイトを活用して、十分な情報を収集しましょう。